腾笼换鸟，“翠微一带要涨5000-10000元/平”！可能吗？

如果你在前山有一套房，又靠近翠微，那么请好好珍惜它。因为，它的身价很可能会涨。

最近，房姐走访了翠微村旧改项目，发现此前铺上绿网的平地，已有挖掘机作业。

作为补仓市中心的巨无霸旧改大盘，奥园香洲天地面世后，势必成为区域风向标。虎啸而风生，其会对周边楼价产生多大影响？利空还是利好？

丨翠微村旧改项目施工现场

摄于2021年2月19日

腾笼换鸟，“巨无霸”补仓

市中心住宅供应得到缓解？

说起翠微村，珠海人并不陌生。据规划，这个占据主城C位的旧村总用地面积约34.4万平，是目前珠海主城区最大的旧村改造之一。

所以，在旧改的投入上，也是大手笔。

项目预计要拆除约1000栋房屋，总投资140亿，总用地面积约34.4万平，总建面约170万平，体量相当大。

且根据项目效果图，房姐掐指算了下，住宅不低于40栋（仅供参考），这样的供货力度，无疑将极大补仓主城。

｜项目效果图

要知道，目前翠微及周边在售新盘仅路福·星光上、世邦佰亚·燕都、绿景喜悦荟3个。

绿景喜悦荟住宅目前已清盘状态；世邦佰亚·燕都早在2015年已开卖，供应后劲不足；至于路福·星光上，虽然还未开售，但据房姐了解，项目仅1栋31层高的住宅可售，对于市区庞大的需求来说，杯水车薪。

主城新房稀缺，新盘货量不多，供不应求是常态。

来自合富研究院，去年前山板块住宅供应仅约4万㎡，同比下降达70%，除吉大和拱北外，成为全市住宅供应量最低的板块。

如今，翠微村腾笼换鸟，对于市场和买家而言，喜闻乐见。

｜翠微村

岂止于“大”

配套全面升级，翠微的价值底盘更稳

除了腾龙换鸟，旧改对片区的影响，无疑是翻天覆地的。

翠微村虽然拥有700年历史，却与大家想象中风情浓郁的“百年古村”形象相距甚远。

由于位置中心，交通便利，房租便宜，不少来珠海的打拼族选择在此落脚，大量人口聚集，妥妥城中村的居住环境，你懂的！

城市更新后，据规划，翠微村旧改项目含可售的商业和住宅、回迁住宅、商业及办公等，还规划把小学、幼儿园、公交首末站场、活动中心等配套设施写入其中。

｜翠微村改造效果图

原来的老破旧村，未来将成为高大上的大型生活社区，加之目前周边已有诚丰广场等商配，配套大爆发在即。

用一个词形容，就是今非昔比。

更惊艳的是，据了解，奥园将采取“整体拆建+局部保护”的改造方式，或将原址保留部分古建筑，未来还将针对如三王庙、韦家大宅等重要的历史建筑进行保护翻新，已经被严重破坏翠微古村“七街七里一条巷”，也将被重新打造。

看这效果图，有木有佛山岭南天地的风范？未来，翠微村将成为珠海人逛街、打卡的目的地。

｜翠微村旧改效果图

配套全面升级，片区彻底改头换面，周边二手房，会跟涨吗？还是说，大量供应补充，反而利空市场？

利空or利好？

看看他们怎么说

一千个读者，就有一千个哈姆雷特。

于是，房姐搜集了中介、网友、业界人士三方意见，看看他们都怎么说：

中介观点：已经涨了一轮。

1、涨是肯定涨的，之前翠微村开拆，已经有业主涨价了，去年开始大多数都涨了十几万/套。

ps：房姐在贝壳二手房平台上，查阅了下招商花园城的成交价，已有二期房源成交单价冲上34353元/平，成交周期17天，另外一套成交单价33235/平的房源，成交周期更仅2天！

2、奥园香洲天地开卖，价格肯定3.4-3.5万/平以上，周边二手房业主肯定心理不平衡：旁边小区（指奥园香洲天地）卖这么贵，自己肯定也要跟涨。

3、新盘价格已经把部分刚需“抛弃”了，想入手城区以及享受片区配套，那只能退而求其次，转战价格较便宜的周边二手房。

4、新盘入市虽能提供大量供应，但不会利空二手房市场，毕竟新房业主从收楼-拿房产证-过预售期，可以卖？那都是几年后的事情了。

｜中介门店房源告示

网友观点：涨5000-10000元/平。

最近，也有网友讨论翠微小学的变动问题，网传翠微小学会拆除，变成一所新学校（网友意见，未经官方证实，仅供参考），并预测，周边房价会涨5000-10000元/平。

｜聊天窗口截图

这与房姐前面提到，主城活力重新被激发，物业价值自然水涨船高同一道理。更何况，如果是好学区加持，那上涨的幅度，无疑会更大。

ps：翠微村及周边项目，对口的小学为翠微小学，值得注意的是，招商花园城和诚丰水晶座对口小学为香洲区实验学校。（回顾：珠海学区房-小学篇）

业界人士观点：会被带动跟涨。

一般来说，市中心商业配套成熟，但会跟不上时代潮流，新项目能直接为片区注入新鲜血液，提升二手房的性价比。

同时，市中心一般老旧房子有点叫不起价，但有了新房供应，价格被带动，周边二手房即使涨价，也会有更多人愿意考虑和买单。

最后，关于旧改项目，房姐有话要说：

一方面，旧改确实能提升城市形象，激活片区价值，意义深远。

如广州猎德，由原来握手楼遍地，安全隐患严重的城中村，改造为CBD上的现代化住区，与珠江新城一起成为广州的城市名片；珠海富华里，由昔日的工厂旧址，变身为潮人聚集的都市综合体，直接带旺周边区域。

｜广州城中村

另一方面，从供货来看，届时大量回迁房出售，且回迁房售价普遍低于市场价，这会不会冲淡二手房市场？

对此，房姐认为，不同城市，不可一概而论。

举个例子，广州早期旧改的回迁房，比如杨箕村、猎德村、谭村，拿的都是集体大证，因此不能入市买卖，只能村民之间内部转让。

不过近几年开始，回迁房转为国有产权，村民能拿到房产证，并且符合限售条件后可进行合法交易。

至于珠海旧改，回迁房都是有房产证的，满足限售条件后，即可当做商品房售卖。不过，村民拿证也需要花上不少时间，反观二手房，不需要长时间等待即可交易、入住，更显优势。

综上，看来，奥园香洲天地入市，周边二手房跟涨，是大概率事件，你觉得呢？

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